远超美国、这个世界第一为什么没人担心？

关于中国房价飙升，大家似乎已经麻木了。粗略计算，中国买房难度指数竟是美国的5倍以上，好像从来没人担心什么，买过房的自然欢喜，买不起的依然买不起，搬离一线城市就好了。

一、买房难度指数

买房难度指数主要是房价收入比，是指住房价格与城市居民家庭年收入之比。以北京为例：2009年一套4环以内普通两居室新房80平米，按疯狂涨价后单价25000元计算，平均200万左右；若以工作五年的中产阶级家庭为单位买房，假设夫妇月工资为2000元，则家庭月收入达到4000元，年收入为4.8万元。这样房价收入比则为40，是美国的四倍（房价比10），严重偏离合理的房价收入比。一般认为，合理的房价收入比的取值范围为4-6，若计算出的房价收入比高于这一范围，则认为其房价偏高，房地产可能存在泡沫，高出越多，则存在泡沫的可能性越大，泡沫也就越大。

据跳槽的地产经济学家任泽平统计，换算为使用面积后，北京、深圳和上海中心区域实际房价分别为150126元/平方米、142968元/平方米和141008元/平方米，超过伦敦和纽约，仅次于香港，广州为77494元/平方米，未进前十。但是中国一线城市中心区的顶级豪宅单价低于国际大都市，比如纽约中心区最贵的豪宅是位于曼哈顿中城的公园大道432号，俯瞰纽约中央公园，单价约为77万元/平方米，而上海中心区最贵的豪宅是位于陆家嘴金融区紧邻黄浦江的汤臣一品，单价为25万元/平方米，以使用面积算，单价为36万元/平方米。

二、疯狂上涨

2009年，北京二手房均价每平米1.3万元，上海1.2万元平方米，广州均价才8000多块钱，深圳二手房均价也没有超过1.4万元的单价。

到2019年，北上广深四大城市，分别上涨到62405元/平方米、57084元/平方米、33036元/平方米、64298元/平方米，分别上涨4.5倍、4.7倍、4倍、4.6倍，优质学区房涨幅更甚。像北京育才小学的某划片小区，当时单价也就1万出头，现在已经逼近12万均价，10年涨了9倍以上。

最近10年，财富加速往房地产集中，根据长江证券的测算，早在2018年，中国住宅总值总市值就达到了250-300万亿元，根据社科院编制的中国居民资产负债表，2016年末，中国居民的金融资产约为180万亿人民币。

如果我们用250万亿计算2016年住宅总值，其占居民总资产的比重已经达到了56%，房子已经成了老百姓最重要的一类资产，这还没有算2016-2017房价飞涨阶段，居民财富加速往楼市集中，按央行去年工作报告，中国居民7成以上的资产都是房子。

再换种算法，数据显示我国城镇存量住房面积达到了320亿平米，截止2018年底，新建商品住宅的均价为8461元/平方米，也就是说，全国住宅总市值约为320*8461=270万亿，如果考虑到2019-2020连续两年销售面积高达17亿平米左右，全国住房市值轻松超越300万亿。

三、灰犀牛？

4月20日，央行副行长李波称我国现在的居民储蓄大量集中于银行账户和房地产上，这不够健康。应把一部分储蓄吸引或安排到养老金账户中。养老金账户通过专业机构管理可以做长期资本配置，其中有很大一部分可以配置到股权。

央行呼吁巨额财富从房地产中抽离，正如央行党委书记、银保监会主席提醒大家注意的：楼市已经变成了“灰犀牛”，风险随时会爆发。如果因为房价波动造成集中坏账，整个国家的金融体系就会面临考验，贷款收不回来、大量失业、信用体系坍塌、资产价格失控。

管理机构千方百计想办法把楼市的钱“引流”到资本市场，养老金账户也好，债转股、指数基金、国债、股权也罢，提高资本市场的回报率，吸引更多长期价值投资者入市，降低金融体系对房地产的依赖度，带动实体经济的融资，

四、不可能的任务

国外房地产持有成本明显高于中国。美国加州部分地区明年房地产税率超过百分之一，而纽约市房地产税率为0.8%，市中心物业费约为82元/平方米/月，非市中心物业费约为54元/平方米/月；除此之外，业主还需根据房产面积和档次的不同，每年缴纳1000-5000美元的房屋保险费。伦敦业主需要缴纳市政税，约占房价的0.3%-1.2%，实际税率随房价上升而下降。东京每年需要缴纳房屋评估价1.4%的不动产税和0.3%的市政建设税。

中国除上海和重庆作为试点外尚未推出房地产税，而且国内物业费较低，北京、上海、深圳市中心的物业费约为4.3元/平方米/月，非市中心物业费约为3.1元/平方米/月，广州市中心物业费为2.9元/平方米/月，非市中心物业费为2.2元/平方米/月。

中国房地产如此低的持有成本，带来的结果不言而喻。不提高持有成本，房价上涨怎么可能控制的住？

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